Cena mieszkania - od czego zależy jej wysokość?

Cena mieszkania - od czego zależy jej wysokość?

Już w Starożytnej Grecji na agorach wybrzmiewała sentencja Panta rhei - głoszona przez Heraklita. Wszystko płynie, w rzeczy samej, wszystko jest zmienne. Nie inaczej jest w przypadku cen nieruchomości - zmieniają się, ale czy wiemy dlaczego?

Żyjemy w świecie kapitalizmu, którego rynek rządzi się swoimi prawami. Choć wielu może się on nie podobać, to jest to najlepszy system, jaki do tej pory wymyślono - w opozycji do handlu wymiennego, zwanego barterem czy także komunizmu, który poprzez redystrybucję dóbr doprowadza do mnogości patologii na rynku. Wśród praw naszego rynku jest wiele zmiennych, ale za najważniejsze z nich możemy spokojnie uznać popyt, który oznacza zapotrzebowanie oraz podaż, czyli możliwość zaspokojenia popytu.

Gdy popyt jest większy niż podaż, zapotrzebowanie na dane dobra przewyższa moce przerobowe do jego zaspokojenia, co zawsze będzie się wiązało z wyższą ceną. W kreacji ceny dużą rolę odgrywa też konkurencja na rynku, a także koszty niezbędne do powstania dobra czy usługi, które zazwyczaj wliczone są w finalny efekt gotowy dla konsumenta. W odniesieniu do rynku nieruchomości, który funkcjonuje według tych samych zasad, możemy wyszczególnić kilka przyczyn ciągłych wzrostów cen.

Dlaczego ceny wciąż rosną?

Odpowiedź na to pytanie wyda nam się oczywista, gdy spojrzymy na dane Głównego Urzędu Statystycznego mówiące o tym, że w 2018 roku ponad 2 mln Polaków w wieku 25-34 lata mieszkało z rodzicami lub jednym z nich, co stanowi ponad 30 proc. tej grupy wiekowej. Wynika to po części z przesunięć wiekowych na tle aktywności ekonomicznej i stopnia usamodzielnienia się, które zmieniło się o ok. 5 lat od 1990 r, co oznacza, że statystycznie kobiety i mężczyźni pobierają się 5 lat później niż 30 lat temu. (K - z 22 lat do 27/28 lat i M - z 25 lat do 30 lat - w roku 2018). Zmieniające się preferencje i koszty utrzymania to jedno, ale brak mieszkań do zakupu to drugie. W Polsce szacuje się ten brak na poziomie ok. 2 milionów, co stanowi dużą dysproporcję między popytem a  podażą gotowych mieszkań. 

Mowa tu o rynku pierwotnym, do którego dostosowuje się także rynek wtórny. Sam proces  pozyskania działki, sprawy administracyjne i budowa mogą trwać wiele lat, co w branży deweloperskiej często określa się etapowaniem. Sytuacja ta nie sprzyja spadkowi cen, podobnie jak coraz trudniejsza dostępność gruntów, czy wciąż drożejące materiały budowlane, których koszt również podnosi wartość inwestycji.

Ważnym czynnikiem wzrostu cen jest także rosnąca inflacja, która jest skutkiem zbyt dużej ilości  pieniądza na rynku, co wpływa na spadek jego wartości i wzrost cen niemal wszystkich towarów i usług. Spadek wartości pieniądza wzbudza chęć zatrzymania jego skumulowanych wartości, co intuicyjnie kieruje większość oczu w stronę rynku  mieszkaniowego, który z pewnością jest w stanie ochronić wartość kapitału, a nawet go pomnożyć. To kolejna cecha wprawiająca ceny w coraz wyższe słupki statystyczne - inwestycyjność rynku również powoduje wzrosty cenowe poprzez napędzanie dodatkowego popytu, ograniczając przy tym podaż pozostałym zainteresowanym.

Najszybciej w Krakowie...

Gremialnym przykładem działania wszystkich wyżej wymienionych czynników jest miasto Królów Polski, w którym według GUS ceny w 2020 r., w porównaniu do 2019 r. wzrosły aż o 12%, a cena za mkw. finalizuje się w okolicach 10 tys. zł. Mimo dużej ilości działek budowlanych, proces ich pozyskania i zabudowy jest bardzo czasochłonny. Występuje tu dodatkowo zmniejszona podaż o akcje inwestycyjne, a także wysoki wskaźnik popytu, co skutkuje tym, że w grodzie Kraka mamy obecnie do czynienia z najszybszymi i największymi wzrostami w kraju.

Jeśli interesujesz się zakupem mieszkania w celach inwestycyjnych, przeczytaj nasz poprzedni wpis: W jakie mieszkanie zainwestować w Krakowie?

Zamknij

Sento dołącza do Grupy
Dom Development

1 lipca LIDER rynku mieszkaniowego w polsce,
dom development s.a. nabył pakiet większościowy akcji sento s.a.